南财快评：释放有效购买力，稳定地产市场预期

李宇嘉

近日，杭州、西安两个热点城市先后取消楼市限购政策，再加上不久前成都、长沙、南京、苏州等全面退出住房限购，以及北京、上海、广州、深圳、天津、海口优化调整相关政策，或收缩限购的区域范围，或放松外地或单身人士购房资格等，从2016年开始并覆盖全国一二线和部分三线城市的住房限购政策，除了少数城市外，大部分都已退出。

目前，全国仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，仅剩海南省、天津市仍处于部分实施限购的状态。接下来，预计这些城市或地区也会相继松绑限购政策，仅仅城市中心区域及限制开发的区域保留限购政策。限购政策退出，一方面是住房供求关系逆转所致，另一方面是购房行为发生改变。

目前，各地住房库存消化压力大，供大于求的局面明显。首先，刚需转向二手住房，全国有11个省市二手房交易超过新房，70个大中城市二手房交易超过新房，但住房发展进入存量时代，二手房挂牌量不断走高，消化压力大、价格持续下跌，交易周期拉长至半年至一年；其次，新房主要针对改善型需求，但去化周期长，全国商品房待售库存超过2015年历史高位。

因此，限制购买套数以缓解供需不平衡的限购政策没有执行的必要了。同时，限购政策目的在于削弱住房的资产属性，彰显其民生属性。但是，2022年以来购买多套房产以谋求资产溢价的购房行为基本退出了，甚至一些地方还出现了担心进一步跌价的从众式挂牌卖房的现象。如果这种现象不断扩展，就可能拖累市场预期，导致销售萎缩和价格下滑的循环。

基于此，迫切需要释放有效购买力，活跃住房市场交易，对冲需求下滑、修复市场动力，稳定价格信号和市场预期。对一二线热点城市来说，限购政策执行了6年以上，很多购房需求被抑制，对于完全退出限购政策的二线城市来说，将直接作用于释放多套房的购置需求，比如为子女入学、就业、结婚购房，为父母养老购房等。

对于收缩限购范围的一线城市来说，首先能释放外来人口或单身人士购房需求，比如上海、深圳、北京均放松非户籍或单身人士在外围区域购房的限制，或可以多购一套，或收缩首套房购置对个税或社保缴纳年限限制，或放松人才认定标准等。一线城市外来人口集中，单身人士多。过去，对外来人口购买首套房一直坚持连续缴纳5年社保或个税，且京沪均限制单身外来人士购房。这不符合当前大城市平均婚育年龄推迟、单身人士多的现状。

对于一线城市来说，近期限购政策松动主要集中在外围区域，这与外围区域住房供应多有关。比如，根据相关统计，2023年北京远郊区新房去化周期高达4.7年，远大于城六区、近郊区的水平。因此，松绑限购有利于满足需求的同时，实现外围新房去化。同时，在引导住房需求向外转移的同时，也可优化人口、产业合理布局。

不过，被限购政策抑制的购买力释放的数量仍待观察。首先，房价和收入预期偏谨慎，多套房购置需求不足；其次，房价仍在高位，外地人口、单身人士总体购买力有限，预期谨慎加剧了该局面；再次，在售库存压力大，老旧住房价格下跌预期更强，刚需购买力不足，“卖一买一”的置换链条不畅。另外，放开限购及购房入户等，可能在一定程度上导致对周边城市购买力的虹吸。

当前局面下，迫切需要实施政策组合拳。比如，库存大的城市紧缩供地、开工；实施老旧小区补短板改造，提升存量住房挂牌效率；盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去库存的同时能匹配购买力，活跃交易、稳定预期。当然，更基础的组合拳还是稳定就业和收入预期。另外，供求关系逆转，防风险当头，也不能有靠地产上规模拉经济、救财政的想法。